賣一間房子，卻要繳兩筆房地合一稅。台北國稅局今年就碰到這樣罕見的案例。
宏輝（化名）的家族決定和建商合建分屋，在合建前先分產，他分到好幾塊地，由大哥名下過給他。民國110年4月，房子蓋好了，他分到好幾間。很快賣掉其中的一間，用舊制，申報房屋交易「虧損」。這幾年虧損賣房的機率低，台北國稅局官員直覺判斷不對，一查，核了宏輝兩筆房地合一稅。
案件先從賣屋講起。宏輝賣了一戶合建分屋的房地，賣了4,280萬元。這總售價他沒有隱瞞，在申報個人綜所稅時，附上了買賣契約書。
當年分產特別趕在房地合一稅實施之前分好， 宏輝記得清清楚楚，所以，他用舊制報稅，土地部分繳了土地增值稅，房屋部分申報綜所稅的財產交易虧損。
為什麼報虧損呢？他用房地比拆分出來房屋售價是752萬元，而建商開給他的這間房發票可是有1,000萬元，他認為這是房屋的建造成本，申報虧損200多萬元。
虧200多萬元，台北國稅局官員一看，可不得查查。這幾年申報虧損的比較少，虧損案件特別吸睛。
按舊制申報虧被刪除 改課房地合一稅
國稅局的第一個發現是，宏輝不能適用舊制，要申報房地合一稅。官員說，宏輝和大哥簽訂的贈與契約日期是104年12月，但是土地過戶是105年的1月。官員說：「取得日是過戶日，在105年1月以後，適用房地合一新制。」取得日不是訂約的日期。
官員判斷，可能當年日期抓得太緊，等繳完土地增值稅、辦好贈與稅申報，再去過戶土地，都到了105年這新的年度。只是這些手續都不是宏輝去辦的，他只對趕在年底前這件事印象深刻。
台北國稅局刪除綜所稅中的虧損申報，依房地合一稅公式重新計算，計算結果，宏輝要繳493.4萬元房地合一稅。
台北國稅局官員表示，宏仁在110年才取得新房子的所有權，但合建分屋的房屋可以用土地的取得日當取得日，持有期間超過五年，適用稅率是20%。
官員指出，宏輝的地總計約十坪，位於中正區，公告土地現值很高，受贈時的公告土地現值有2,700多萬元。賣出這戶的地是宏輝自有，賣出的房子是宏輝受贈的一部分土地換來的，而這都是從受贈的土地來的。「成本就是受贈的土地，依受贈時公告土地現值1,500萬元再按持有期間的消費者物價指數調整。」
雖然宏輝報錯了，但台北國稅局沒有裁罰，官員說：「他有申報實際的成交金額，不算漏報，只是調整。」
分屋後建商補給358萬現金 算賺的
第二個發現是，宏輝還有一筆房地合一稅沒有報。宏輝分屋時，建商補給358萬元的現金。官員說：「這算是宏輝賣地給建商賺的。」
宏輝受贈十坪地，拿四坪地和建商換屋。在110年時，房子蓋好了，選屋，依合約，他可以換回價值3,927萬元的房子，但宏輝選分的房子總價值只有3,569萬元。價差358萬元，建商拿了現金補給宏輝。
官員說：「如果宏輝選的房子剛好符合3,927萬元，就沒賺。」
選屋等於宏輝和建商做了交易，又有賺，房地合一稅是這樣算的：
官員說，宏輝拿四坪地和建商換房子，大部分的地都交換成房子，只有少少的地換了現金。售價是確定的，賣出換現金的地要拆出來。而土地的成本按受贈時公告現值調整。
持有期間超過五年，未逾十年，適用稅率20%。
出售土地課稅所得240.34萬元×20%＝48.068萬元房地合一稅
官員指出，納稅人根本不知道這要申報房地合一稅，屬未申報案，要裁罰，本稅繳清了，罰0.32倍，罰15萬多元。
台北國稅局官員說，類似的案件非常非常少，即便費心說明，納稅人也不太能一次搞清楚。「納稅人只要記得，合建分屋時，如果有拿到建商的錢，可能要申報房地合一稅，」最好就問問國稅局要不要報、怎麼申報，以免漏報受罰。
資料來源：https://money.udn.com/money/story/11994/7496935?fbclid=IwAR3ePkea7FYU8TH6aA7SRnrpLHlPONJ9S_O2v7z6tEsKbX8Bb7GWlJ5DenU