法人買賣不動產 留意抵減關鍵

KPMG安侯建業聯合會計師事務所會計師葉建郎表示，營利事業從事不動產開發，不論應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額，其房地合一2.0適用稅率均為20％，惟適用分開計稅的虧損無法抵減一般營利事業所得額，因此營利事業要能正確區分，避免造成申報錯誤。

我國房地合一稅制自2016年實施，土地交易也要課所得稅，然而在房地合一1.0時，營利事業課徵房地合一維持20％單一稅率，較個人45％、35％更有利，因此於購入房屋、土地時可能會以營利事業持有。

但房地合一2.0於今年7月1日上路後，營利事業買賣2016年後所取得的不動產，全面比照個人課稅規定，按持有期間課徵差別稅率20％～45％。

考量營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易，屬供給不動產市場之生產性營業活動，房地合一2.0規定其產生所得應併計營利事業所得額，無須分開計算應納稅額。

營利事業若以自有土地參與開發，像是和建商採合建分屋、合建分售或合建分成，則土地開發後銷售該土地（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應採分開計稅方式，適用稅率為20％

如果是自地自建而為起造人，屬交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，應併計一般營利事業所得額，雖適用稅率也釋20％，但其虧損可抵減一般營利事業所得額。

有關房屋興建者，而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋（即合建分售或合建分成）或房屋、土地（即合建分屋），其所得應併計一般營利事業所得額。

有關以自有土地依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建者，也應區分是否屬以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地情形，以決定其所得應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額。

葉建郎認為，營利事業在適用前應洽詢專業意見，審慎評估不同合建模式稅負影響，以維護自身租稅權益。